La reprise des marchés immobiliers européens devrait continuer malgré le conflit au Moyen-Orient, selon l’équipe Recherche d’AEW

AEW, l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers, publie ses « Perspectives Immobilières Européennes à mi-année 2026 ». L’étude met en évidence que la reprise à long terme de l'immobilier prime européen devrait continuer malgré le conflit au Moyen-Orient, poursuivant sa trajectoire grâce à des rendements locatifs robustes et une croissance attendue des loyers sur les cinq prochaines années.
 
Les dernières prévisions de croissance du PIB, ajustées à la baisse depuis le début du conflit, indiquent un impact limité d’environ 10 pdb par an entre 2026 et 2030, avec des effets contenus sur l'inflation et les rendements obligataires à long terme. Dans le scénario central d’AEW, la croissance du PIB atteindrait 1,5 % par an tandis que le scénario pessimiste, en cas de prolongement du conflit, aboutirait à une croissance nettement plus faible, à 0,7 % par an entre 2026 et 2030. La récession serait évitée mais l’inflation et les rendements obligataires resteraient élevés.
 
Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, commente : « Le marché immobilier en Europe démontre sa résilience face aux risques géopolitiques, soutenu par des rendements locatifs robustes et des perspectives de croissance des loyers. Bien que le conflit au Moyen-Orient constitue une source de tensions à court terme, susceptible de freiner la reprise et la liquidité, nous estimons que l’écart de rendement total entre notre scénario central et notre scénario pessimiste reste modeste, de 1,1 % par an. La croissance des revenus devrait être le principal moteur des rendements totaux au cours des cinq prochaines années, soutenue par une offre neuve limitée sur tous les secteurs immobiliers. »
 
La contraction de l’offre neuve favorise la baisse des taux de vacance et une croissance robuste des loyers
 
La solidité des fondamentaux des marchés locatifs est renforcée par la diminution des livraisons attendue dans tous les secteurs immobiliers. Cette tendance devrait entraîner une réduction des taux de vacance, particulièrement dans les secteurs des bureaux et de la logistique, qui baisseraient à 9 % et 6 % respectivement d’ici 2030. Ces facteurs sous-tendent des prévisions de croissance annuelle des loyers prime robustes : 2,4 % par an dans le scénario central et 2,1 % par an dans le scénario pessimiste pour la période 2026-2030.
 
Les bureaux prime se positionnent en tête des secteurs les plus dynamiques, avec une croissance annuelle moyenne des loyers projetés de 3,0 % par an sur la période. Le résidentiel suit de près, avec une croissance supérieure à 2,9 % par an. Les loyers en logistique croitraient de 2,3% par an, étant davantage corrélés à l’inflation qu’à la croissance du PIB. Pour les centres commerciaux et les commerces de pied d'immeuble, la croissance des loyers attendue sur la période 2026-2030 s'établirait respectivement à 1,7 % et 1,6 % par an.
 
La dynamique de reprise des investissements en 2025 pourrait être freinée au premier semestre 2026
 
Les volumes de transactions en immobilier ont atteint 209 milliards d'euros sur l'ensemble de l'année 2025, soit une hausse de 6 % par rapport aux 197 milliards d'euros enregistrés en 2024 et se rapprochant de la moyenne historique long terme. Les acquéreurs qui utilisent l'effet de levier cherchent notamment à intégrer la hausse des taux de swap dans leurs coûts d'emprunt, le conflit au Moyen-Orient ayant conduit à retarder les prises de décisions ou à renégocier les prix. Les volumes de transactions devraient retrouver leur trajectoire de rebond dès que la confiance des investisseurs sera rétablie, notamment les investisseurs core qui se tiennent prêts à redéployer du capital dès les premiers signes de reprise.
 
Les taux de rendement prime immobiliers pourraient se compresser de 20 à 40 points de base dans le scénario central mais pas dans le scénario pessimiste
 
Sur la base des projections d’AEW de rendements des obligations d’État dans le scénario central, les prévisions de taux de rendement immobiliers restent inchangées depuis septembre 2025. Depuis 2021, la remontée des taux d’intérêt a entraîné une hausse des taux de rendement immobiliers prime sur tous les secteurs, avec un élargissement moyen de 135 pdb sur la période 2022-2024.
 
Malgré la hausse des rendements des obligations d'État à court terme, AEW anticipe une compression des taux de rendement prime des bureaux de 40 pdb au cours des cinq prochaines années. Les centres commerciaux devraient suivre avec 25 pdb, la logistique avec 24 pdb, et le résidentiel avec 17 pdb. Dans le scénario pessimiste, les taux de rendement immobiliers seraient plutôt orientés à la hausse.
 
Les marchés de bureaux prime européens devraient offrir les rendements totaux les plus élevés, à 10,0 % par an sur la période 2026-2030, avec 16,9 % par an à Canary Wharf (Docklands)
 
Sur la période 2026-2030, les rendements totaux de l'immobilier européen sont projetés à 8,7 % par an dans le scénario central. Dans le scénario pessimiste, ce rendement s'établirait à 7,6 % par an, soit une différence de seulement 1,1 % par an. Cela illustre la capacité de l’immobilier à absorber les chocs macroéconomiques externes - comme le conflit en cours au Moyen-Orient - grâce à des rendements locatifs solides et des perspectives de croissance des loyers favorables.
 
Dans le scénario central, la composition des rendements totaux est la suivante : 5,3 % par an de rendement locatif, 2,4 % par an de contribution positive liée à la croissance des loyers, et seulement 1,1 % par an lié à l’évolution des taux de rendement. Dans le scénario pessimiste, l'impact négatif sur les rendements totaux est principalement dû à une hausse à court terme des taux de rendement immobiliers, partiellement compensée par une compression des taux immobiliers en fin de période de prévision.
 
En moyenne, les marchés de bureaux prime européens devraient offrir les rendements totaux les plus élevés, à 10,0 % par an. Les centres commerciaux prime suivent avec 8,9 % par an, tandis que la logistique, le résidentiel et les commerces de pied d'immeuble devraient générer respectivement 8,5 %, 7,7 % et 7,2 % par an.
 
Les moyennes sectorielles masquent la forte dispersion des rendements entre marchés. Les rendements des marchés de bureaux par ville présentent la plus large distribution, allant de 4,5 % par an à Zurich à 16,9 % par an à Canary Wharf (Docklands) à Londres. Cela illustre les différences d’ajustement de prix et d’expertises enregistré ces dernières années et souligne l’importance d’une sélection rigoureuse des marchés et des opportunités d’investissement.