L’étude souligne en particulier le frein financier, lié aux surcoûts du foncier en centre ancien et à des aléas techniques dans le bâti existant, mais partage également quelques enseignements :
• Si la production en acquisition-amélioration est difficilement mesurable, elle peut être néanmoins estimée à environ 2 000 logements sociaux produits. Elle est concentrée dans les métropoles des zones tendues et chez quelques bailleurs (10 bailleurs concentrent 42% de la production) ;
• Les bailleurs restent plutôt opportunistes pour développer l'acquisition-amélioration ;
Les principaux enseignements de l’étude de l’ANCOLS, listés ci-dessus, démontrent que l’acquisition-amélioration de logements illustre la nécessité de changer de paradigme concernant la production de logement social. Les freins à la réalisation d’une production immobilière plus sobre au niveau foncier demeurent aujourd’hui trop 2 nombreux et aucun changement ne pourra être fait sans la levée des obstacles existants au développement à l’acquisition-amélioration de logements.
Tout en étant consciente que l’ensemble des mises en service futures ne pourra pas être fait par de l’acquisition-amélioration et que la production neuve (via MOD ou VEFA) continuera à peser un poids majeur dans l’offre nouvelle, l'ANCOLS a formulé des préconisations afin d’accroître le nombre de logements sociaux produits grâce à l’acquisition-amélioration :
• Améliorer l’équilibre économique des opérations par un renforcement des aides financières et une évolution de la fiscalité ;
• Développer des outils en matière de connaissance d’opportunités foncières ;
• Sensibiliser les bailleurs, les collectivités locales ainsi que les aménageurs, de la pertinence de l’acquisition-amélioration comme opportunité de développement et explorer des pistes de simplification administratives.
Une préconisation a aussi été formulée pour améliorer le suivi de la production de logements via l’acquisition-amélioration dans les outils de suivi de la programmation (SISAL).
*La définition retenue pour l’acquisition-amélioration intègre les concepts suivants :
• L’acquisition-amélioration où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, puis a procédé à un certain nombre de travaux avant son conventionnement en logement social ;
• L’acquisition sans amélioration où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, et n’a pas eu besoin de réaliser des travaux avant de conventionner le patrimoine;
• L’acquisition-démolition-reconstruction où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, mais où le bien acquis sera finalement démoli au profit d’un programme de construction neuve de logements locatifs sociaux.