Ce travail, mené de concert avec le cabinet d’études 1630 conseil, est articulé autour de plusieurs grandes thématiques, à savoir : un état des lieux, la stratégie et les pratiques des bailleurs, le modèle économique et les effets, avantages et freins associés à l’acquisition-amélioration.
L’étude souligne en particulier le frein financier, lié aux surcoûts du foncier en centre ancien et à des aléas techniques dans le bâti existant, mais partage également quelques enseignements :
• Si la production en acquisition-amélioration est difficilement mesurable, elle peut être néanmoins estimée à environ 2 000 logements sociaux produits. Elle est concentrée dans les métropoles des zones tendues et chez quelques bailleurs (10 bailleurs concentrent 42% de la production) ;
• Les bailleurs restent plutôt opportunistes pour développer l'acquisition-amélioration ;
Les principaux enseignements de l’étude de l’ANCOLS, listés ci-dessus, démontrent que l’acquisition-amélioration de logements illustre la nécessité de changer de paradigme concernant la production de logement social. Les freins à la réalisation d’une production immobilière plus sobre au niveau foncier demeurent aujourd’hui trop 2 nombreux et aucun changement ne pourra être fait sans la levée des obstacles existants au développement à l’acquisition-amélioration de logements.
Tout en étant consciente que l’ensemble des mises en service futures ne pourra pas être fait par de l’acquisition-amélioration et que la production neuve (via MOD ou VEFA) continuera à peser un poids majeur dans l’offre nouvelle, l'ANCOLS a formulé des préconisations afin d’accroître le nombre de logements sociaux produits grâce à l’acquisition-amélioration :
• Améliorer l’équilibre économique des opérations par un renforcement des aides financières et une évolution de la fiscalité ;
• Développer des outils en matière de connaissance d’opportunités foncières ;
• Sensibiliser les bailleurs, les collectivités locales ainsi que les aménageurs, de la pertinence de l’acquisition-amélioration comme opportunité de développement et explorer des pistes de simplification administratives.
Une préconisation a aussi été formulée pour améliorer le suivi de la production de logements via l’acquisition-amélioration dans les outils de suivi de la programmation (SISAL).
*La définition retenue pour l’acquisition-amélioration intègre les concepts suivants :
• L’acquisition-amélioration où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, puis a procédé à un certain nombre de travaux avant son conventionnement en logement social ;
• L’acquisition sans amélioration où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, et n’a pas eu besoin de réaliser des travaux avant de conventionner le patrimoine;
• L’acquisition-démolition-reconstruction où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, mais où le bien acquis sera finalement démoli au profit d’un programme de construction neuve de logements locatifs sociaux.
L’étude souligne en particulier le frein financier, lié aux surcoûts du foncier en centre ancien et à des aléas techniques dans le bâti existant, mais partage également quelques enseignements :
• Si la production en acquisition-amélioration est difficilement mesurable, elle peut être néanmoins estimée à environ 2 000 logements sociaux produits. Elle est concentrée dans les métropoles des zones tendues et chez quelques bailleurs (10 bailleurs concentrent 42% de la production) ;
• Les bailleurs restent plutôt opportunistes pour développer l'acquisition-amélioration ;
Les principaux enseignements de l’étude de l’ANCOLS, listés ci-dessus, démontrent que l’acquisition-amélioration de logements illustre la nécessité de changer de paradigme concernant la production de logement social. Les freins à la réalisation d’une production immobilière plus sobre au niveau foncier demeurent aujourd’hui trop 2 nombreux et aucun changement ne pourra être fait sans la levée des obstacles existants au développement à l’acquisition-amélioration de logements.
Tout en étant consciente que l’ensemble des mises en service futures ne pourra pas être fait par de l’acquisition-amélioration et que la production neuve (via MOD ou VEFA) continuera à peser un poids majeur dans l’offre nouvelle, l'ANCOLS a formulé des préconisations afin d’accroître le nombre de logements sociaux produits grâce à l’acquisition-amélioration :
• Améliorer l’équilibre économique des opérations par un renforcement des aides financières et une évolution de la fiscalité ;
• Développer des outils en matière de connaissance d’opportunités foncières ;
• Sensibiliser les bailleurs, les collectivités locales ainsi que les aménageurs, de la pertinence de l’acquisition-amélioration comme opportunité de développement et explorer des pistes de simplification administratives.
Une préconisation a aussi été formulée pour améliorer le suivi de la production de logements via l’acquisition-amélioration dans les outils de suivi de la programmation (SISAL).
*La définition retenue pour l’acquisition-amélioration intègre les concepts suivants :
• L’acquisition-amélioration où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, puis a procédé à un certain nombre de travaux avant son conventionnement en logement social ;
• L’acquisition sans amélioration où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, et n’a pas eu besoin de réaliser des travaux avant de conventionner le patrimoine;
• L’acquisition-démolition-reconstruction où le bailleur a acquis du patrimoine à un tiers autre qu’un OLS, mais où le bien acquis sera finalement démoli au profit d’un programme de construction neuve de logements locatifs sociaux.