Le marché des bureaux en régions* poursuit son évolution avec 1 882 000 placés en 2022, soit une augmentation de 5% par rapport à 2021. Avec +22% par rapport à la moyenne sur 10 ans, ce résultat représente la 2ème meilleure performance jamais réalisée. A noter, les régions représentaient environ un tiers des volumes réalisés en 2012 tandis qu’elles pèsent désormais près de la moitié de la demande placée au niveau national.
« Malgré les différentes crises, sanitaire, géopolitique et financière, les marchés régionaux ont connu une croissance solide, tout en offrant une véritable profondeur. Il s’agit d’un marché porté notamment par le neuf, dont les volumes ont progressé de 15%. Ceci s’explique par la volonté des entreprises de choisir les meilleurs actifs afin de capter et retenir les talents. Concernant les tranches de surfaces, ce sont notamment les petites (52%) et moyennes (29%) qui ont été plébiscitées par les utilisateurs, plus particulièrement dans les métropoles moyennes. Quant aux transactions supérieures à 5 000 m², elles sont stables en volume, mais elles ont diminué en nombre », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.
Plusieurs villes ont particulièrement performé en 2022, dont huit passent la barre des 100 000 m². Lyon maintient sa première position avec une hausse de 16%, suivie par Lille (-2%). Aix-Marseille (-3%) reste sur la 3ème place du podium et Nantes (+16%) conserve également sa 4ème place. Toulouse (42%) remonte dans le Top 5 du classement passant de la 8ème position à la 5ème. Bordeaux (+15%), Rennes (+3%) et Montpellier (+4%), restent sans surprise dans le club des villes supérieures à 100 000 m².
Parmi les villes dont le volume réalisé est inférieur à 100 000 m², suivent Strasbourg (+4%) Nice/Sophia (-7%) et Grenoble (+7%).
Parmi les villes moyennes, Nancy est en progression de 3%, tandis que Metz, et Rouen accusent une baisse de respectivement 20% et 14%. Dijon, Tours et Orléans se trouvent en bas du classement. Tours tire son épingle de jeux avec une hausse de 17% par rapport à 2021 tandis que Dijon reste relativement stable (-1%) et Orléans enregistre une baisse de 41%.
« Plus globalement, si l’on compare les volumes placés en 2022 par rapport à la moyenne à long terme, 14 métropoles sur 17 progressent, preuve de la dynamique globale des régions », précise Jean-Laurent de La Prade.
Quant aux transactions significatives, citons celles réalisées avec les Cités Administratives (20 000 m² à Lyon, 38 500 m² à Lille, 30 000 m² à Toulouse et 14 100 m² à Nantes. Kiabi a loué 24 600 m² à Lille, April a pris à bail 12 500 m² à Lille, le Département Bouches-du-Rhône a loué 8 540 m² à Marseille. Doctolib a pris à bail 7 730 m² à Nantes, tandis que SNCF a loué 5 670 m² à Montpellier.
Parmi les secteurs d’activité ayant dynamisé le marché des bureaux, notamment en grandes surfaces, on retrouve principalement le secteur public avec 29% des volumes placés.
L’offre à un an atteint 2 427 000 m², en recul de 6% par rapport à 2021. Le neuf représente un tiers de l’offre globale et affiche une hausse de 10% en un an, tandis que le seconde main, représentant 65% de l’offre globale, accuse une baisse de 13%. L’offre future (chantier en cours et les permis de construire obtenus) sont en hausse, malgré une conjoncture compliquée.
Concernant l’offre neuve, la grande majorité des métropoles sont en sous offre ou en situation d’équilibre.
Les valeurs locatives en régions sont majoritairement en augmentation. « Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Ile-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier d’une véritable marge de progression », commente Jean-Laurent de La Prade.
Les loyers top sont compris entre 160 € à Rouen et 340 € à Lyon ; ils restent donc toujours moins élevés que les loyers franciliens, tout comme les mesures d’accompagnement qui représentent 11% contre 23% en Ile-de-France.
« Après une excellente année 2022, le marché des bureaux en régions devrait rester résilient en 2023. La demande exprimée auprès de nos équipes nous laisse présager un résultat plutôt solide, similaire ou légèrement inférieur à l’année précédente, en fonction des éléments macro-économiques. Les valeurs resteront stables voire en légère augmentation en raison de la rareté de l’offre neuve », anticipe Jean-Laurent de La Prade.
Investissement en régions : un marché de plus en plus attractif, en hausse de 23% vs 2020
Le marché de l’investissement en régions, avec 12 milliards d’euros, représente 42% du volume global investi.
Malgré un contexte macroéconomique chahuté à compter du 2ème trimestre, le marché de l’investissement en immobilier de bureaux en régions progresse de 12% pour atteindre 3,6 milliards d’euros.
Lyon reste en tête du classement régional avec une hausse de 24%, suivie d’Aix/Marseille (+53%) et de Lille (+31%). Toulouse rebondit et Montpellier crée la surprise en passant à la 5ème place avec plus de 200 millions d’euros investis. Nantes passe également la barre des 200 millions d’euros investis, devant Bordeaux tandis que Nice/Sophia revient à un niveau en phase avec sa profondeur du marché. Rennes se maintient à un bon niveau, suivie de Grenoble, animée par les VEFA.
Parmi les opérations significatives, citons l’acquisition de l’immeuble M Lyon par BlackRock (200 M€) à Lyon, la tour La Marseillaise à Marseille désormais propriété de Perial pour un montant de plus de 200 M€, ainsi que l’immeuble Sensorium à Lille acquis par Primopierre pour 105 M€.
Les SCPI sont les acquéreurs de bureaux en régions les plus présents et concentrent près de la moitié des investissements, suivies par les fonds et les Assureurs-Mutualistes. « Cet intérêt s’explique par une collecte des fonds immobiliers non cotés qui affiche des résultats solides notamment auprès du grand public. Les ventes en état futur d’achèvement ont été très présentes en régions, contrairement à l’Ile-de-France, preuve de la confiance des investisseurs en marchés régionaux qui ont su démontrer leur résilience et la capacité de progresser en termes de valeurs, tout en offrant un taux de rendement très intéressant », précise Jean-Laurent de La Prade.
En 2022, les taux de rendement « prime » en régions ont évolué de façon hétérogène, dans un contexte d’OAT et de coûts de financement plus élevés. Ainsi, ils varient entre 3,40% à Lyon et 4,50% à Toulouse, affichant des contractions dans la majorité des marchés. « Pour 2023, une décompression des taux est à prévoir sur la majorité des capitales régionales », conclut Jean-Laurent de La Prade.
*17 villes : Lyon, Lille, Aix/Marseille, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Toulouse, Nice/Sophia, Grenoble, Strasbourg, Metz, Nancy, Orléans, Rouen, Dijon et Tours
