L’immobilier en France maintient le cap de la reprise, selon l’équipe Recherche Europe d’AEW

L’équipe Recherche Europe d’AEW, l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers[1], présente aujourd'hui ses perspectives sur le marché de l’investissement français. Les bureaux et la logistique représentent les deux secteurs les plus importants en termes de volumes investis en France et devraient surperformer les autres secteurs immobiliers dans les années à venir en termes de rendements attendus.

Résilience face aux tensions géopolitiques et aux droits de douane

Les conflits géopolitiques et les incertitudes sur les tarifs douaniers américains créent des risques macroéconomiques, avec un ralentissement de la croissance. L’inflation devrait néanmoins rester contenue en Europe. L’impact de ces risques géopolitiques sur le marché obligataire est plus incertain. Le cycle de baisses des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne semble toucher à sa fin ; cependant, une politique plus accommodante serait envisagée en cas de choc macroéconomique, ce qui pourrait contribuer à une baisse des taux immobiliers.
Pour refléter ces risques accrus, l’équipe Recherche Europe d’AEW a élaboré un scénario pessimiste, dans lequel la reprise des marchés immobiliers resterait sur la bonne voie, mais avec des rendements totaux prime des marchés immobiliers français révisés à 7 % par an pour 2025-2029, contre 8 % par an dans le scénario central². Ces rendements seront soutenus par des rendements locatifs solides et prévisibles, ainsi que par la croissance des loyers, et seront moins dépendants du marché obligataire qu’auparavant.

Marché immobilier français : reprise en cours, mais plus lente que celle de ses grands voisins européens

Trois ans après la hausse des taux d’intérêt, le marché de l’investissement immobilier continue sa reprise. AEW anticipe des volumes d’investissement de 200 milliards d’euros en Europe en 2025, en légère progression par rapport à 2024, dont 20 milliards d’euros en France. La diversification sectorielle s’affirme comme une tendance à long terme, avec un poids croissant des secteurs immobiliers dits « alternatifs » (résidentiel géré, hôtellerie, santé, data centres, etc.) dans les volumes investis.
 
La dynamique de reprise du marché français demeure néanmoins plus lente que celle d’autres pays européens pour plusieurs raisons :

• Une part historiquement plus importante du secteur des bureaux dans les volumes investis.
• Un marché ralenti par l’incertitude des valeurs des actifs situés en périphérie.
• Une reprise timide de la collecte des véhicules grand public.
• Des taux de rendement faibles par rapport à l’OAT 10 ans.

Néanmoins, la France représente toujours 10 % des volumes investis en immobilier en Europe, et les rendements attendus pour les marchés immobiliers français au cours des 5 prochaines années sont proches de la moyenne européenne (8 % par an pour 2025-2029). Le premier semestre de l’année a été marqué par le retour des investisseurs institutionnels et des grandes transactions, y compris dans le secteur des bureaux. Le marché européen dans son ensemble bénéficie également d’un regain d’intérêt de la part des grands fonds de pension internationaux, qui cherchent à limiter leur exposition au marché immobilier américain.
 
Le besoin en entrepôts logistiques reste fort en France, 2^ème marché logistique en Europe

L'incertitude liée à la politique commerciale a atteint des niveaux sans précédent, ce qui pourrait perturber les chaînes d’approvisionnement. A court terme, les utilisateurs de surfaces logistiques devraient adopter une position plus prudente concernant leurs projets immobiliers. Si la demande ralentit, la construction de nouveaux entrepôts s’est également ajustée. Un équilibre devrait progressivement se rétablir entre l’offre et la demande, permettant à la vacance logistique de diminuer à 4 % d'ici 2029 en Europe et à 3,6 % en France, deuxième marché logistique européen (17 % du parc après l’Allemagne). Cela devrait soutenir la croissance future des loyers prime.

Malgré ce ralentissement conjoncturel sur le marché locatif, la classe d’actifs logistique continue de bénéficier d’un fort appétit des investisseurs institutionnels, acteurs historiques ou primo-investisseurs en quête de diversification. A long terme, les différents moteurs de la demande en logistique restent en effet robustes : croissance du commerce en ligne ; réorganisation des circuits de distribution ; modernisation du parc, notamment vis-à-vis de l’efficience énergétique.

Le marché des bureaux se rééquilibre grâce aux transformations de bureaux vacants et à une offre neuve limitée

Depuis 2020, la demande en surfaces de bureaux en Île-de-France a enregistré une baisse de 20 % par rapport à sa moyenne historique pré-Covid en raison du déploiement du télétravail associé à celui du flex office. Néanmoins, les perspectives de croissance de l’emploi tertiaire restent soutenues, même avec l’émergence d’outils d’intelligence artificielle. Paris est particulièrement bien positionnée pour bénéficier de cette tendance.

Les taux de vacance dans les marchés de bureaux français sont encore en hausse. En Île-de-France, le taux de vacance atteint 9 % au premier trimestre 2025, avec des écarts allant de 3 à 4 % dans Paris intramuros à 15-20 % en première couronne. Les marchés de bureaux restent en effet très polarisés entre les quartiers centraux, ou très accessibles, et les marchés de première couronne.

L’offre future devrait être limitée avec peu de livraisons de nouveaux programmes. De plus, même si le nombre de projets de transformation reste limité par rapport à d’autres marchés européens, une tendance vers davantage de transformations de bureaux obsolètes se dessine, ce qui permettra d’absorber une partie de la vacance. En Île-de-France, le taux de vacance devrait ainsi baisser à 7 % d’ici à 2029, en ligne avec la moyenne des grandes métropoles européennes. L’offre de surfaces de bureaux modernes, restreinte dans les secteurs les plus recherchés, continue de soutenir la croissance des loyers, qui demeure toutefois sous pression dans les marchés secondaires.

Un point d’entrée favorable pour de nouveaux investissements immobiliers en France

Selon Irène Fossé et Ken Baccam, Directeurs Recherche & Stratégie Europe chez AEW, « La confiance des investisseurs et la liquidité continuent de s'améliorer, après le réajustement significatif des prix ces dernières années, offrant ainsi un point d’entrée attractif pour de nouveaux investissements immobiliers. Les bureaux prime devraient surperformer les autres secteurs immobiliers en termes de rendements attendus au cours des cinq prochaines années, suivis par la logistique. Dans un contexte géopolitique instable, l’immobilier non coté se positionne comme une valeur refuge face à la volatilité des marchés financiers. 2025 marque le début d’un nouveau cycle immobilier avec des valeurs orientées à la hausse dans la plupart des marchés français et européens. »