- En ce début d’année, nous rappelons les fondamentaux de l’investissement en immobilier en Europe et identifions les marchés susceptibles d’offrir le meilleur profil de rendement ajusté au risque dans notre approche mise à jour.
- Les données récentes confirment que l’immobilier demeure une classe d’actifs de diversification clé pour les investisseurs globaux multi-actifs. La forte performance des marchés actions européens a conduit à une sous-exposition de nombreux investisseurs à l’immobilier par rapport à l’allocation type de 10 %. Le rebond attendu des marchés immobiliers pourrait permettre de se réaligner cette cible d’allocation.
- L’immobilier européen a généré un rendement locatif relativement stable, entre 4 % et 6 % par an au cours des 20 dernières années. Notre projection d’un taux de rendement locatif de 5,3 % par an sur les cinq prochaines années sur 196 segments de marché couverts devrait rester attractive, dans un contexte où les valorisations des autres classes d’actifs pourraient plafonner.
- En complément du rendement locatif, l’immobilier européen devrait bénéficier d’une croissance en capital de 2,1 % par an liée à la croissance des loyers et de 1,0 % par an provenant de la compression des taux de rendement, portant le rendement total attendu à 8,4 % par an. Même sans la compression des taux de rendement, les rendements totaux attendus pour 2026-2030 restent en ligne avec les moyennes historiques observées sur 15 et 20 ans.
- L’analyse rétrospective de nos prévisions confirme que les marchés situés dans le top 25 % en termes de rendements attendus surperforment systématiquement la moyenne du marché sur l’ensemble des périodes historiques de 5 ans disponibles. Par ailleurs, nos projections de rendements totaux par secteur se situent généralement entre celles de deux sources externes de référence, renforçant leur cohérence.
- Pour 2026-2030, nous estimons un rendement total attendu de 8,2 % par an contre un rendement total exigé de 8,6 % par an pour 168 marchés européens comparés. Ce niveau plus élevé de rendement exigé conduit à un écart négatif de –33 pdb, soulignant la pertinence d’une sélectivité accrue, certains marchés présentant des écarts négatifs nettement supérieurs à la moyenne européenne.
- Sur la base du rendement exigé et du rendement attendu, chacun des 168 segments de marché est classifié par niveau d’attractivité. Notre analyse de septembre 2025 montrait 13 % de marchés considérés comme attractifs (rendement attendu supérieur au rendement exigé), 66 % de neutres et 21 % moins attractifs. Ainsi, dans près de 80 % des marchés européens, les investisseurs atteignent ou dépassent leurs rendements exigés. Les bureaux et les commerces sont les plus représentés dans la catégorie attractive.
- Le classement des dix premiers segments pays–secteurs basé sur cette approche du rendement ajusté au risque, place les centres commerciaux espagnols en tête, suivis des centres commerciaux allemands et italiens, ainsi que des bureaux en Espagne et au Royaume-Uni. L’Espagne est le pays le plus représenté dans ce top 10, avec 5 secteurs, devant l’Allemagne (3 secteurs), puis l’Italie et le Royaume-Uni (un secteur chacun).