Les projections de rendement totaux « prime » du scénario central pour 2025-2029 pour tous les marchés en Europe sont de 8,1 % par an, en baisse par rapport aux 9,2 % attendus en septembre 2024. Le scénario central s’appuie sur des hypothèses macro-économiques incluant des droits de douane américains de 10 %. Cependant, les annonces récentes concernant des tarifs douaniers potentiellement plus élevés ont déclenché une forte hausse des incertitudes en matière de politique commerciale mondiale. Les droits de douane imposés par les États-Unis pourraient entrainer un ralentissement économique en Europe, une inflation et des rendements obligataires en hausse, s’ils devaient être maintenus après la pause annoncée par l’administration américaine de 90 jours. En conséquence, le scénario pessimiste d'AEW devient plus probable : selon ce scénario, la reprise en immobilier resterait en bonne voie mais avec des rendements totaux « prime » pour l’immobilier européen révisés à 7 % par an pour la période 2025-2029.
Dans le scénario central, le Royaume-Uni afficherait le rendement total « prime » le plus élevé pour la période 2025-2029, estimé à 9,8 % par an, suivi par les marchés du Benelux et d'Europe centrale. Compte tenu de leur correction récente, les marchés des bureaux « prime » devraient offrir les rendements totaux les plus élevés de tous les secteurs immobiliers pour la période 2025-2029, à 9,5 % par an, y compris en cas de mise en place des tarifs douaniers.
Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, commente : « La situation évolue encore, mais si une hausse des droits de douane américains est confirmée, notre scénario pessimiste devient plus plausible. Dans tous les cas, les rendements totaux « prime » en immobilier en Europe devraient rester résilients. En effet, nous prévoyons que l’impact dû aux tarifs douaniers sur les rendements totaux serait atténué par un rendement locatif solide et de bonnes perspectives de croissance des loyers. Dans le contexte d'une plus grande volatilité des marchés financiers, l'investissement en immobilier « prime » en Europe jouerait son rôle de refuge par rapport à d'autres types d'actifs tels que les actions et les obligations. Malgré les incertitudes concernant les tarifs douaniers, nous nous attendons à une reprise de l'immobilier européen soutenue par la confiance des investisseurs et la liquidité qui devraient continuer à s'améliorer après le réajustement significatif des prix de 2022 à 2024 ».
Les incertitudes sur les tarifs douaniers américains accroissent les risques géopolitiques et macroéconomiques
Les annonces récentes sur les tarifs douaniers américains envisagés ont accru l'incertitude en matière de politique commerciale. Si les mesures douanières sont confirmées, l'impact à long terme sur les rendements obligataires reste incertain, car les banques centrales pourraient procéder à moins de baisses de taux d’intérêt pour contenir une hausse de l’inflation. Les barrières douanières ralentiraient le commerce mondial, affecteraient la demande et, par conséquent, la production et les investissements dans les secteurs directement visés ou collatéraux, tout en augmentant le risque de perturbation des chaînes d'approvisionnement mondiales.
L’offre restreinte dans les secteurs immobiliers « prime » continue de soutenir la croissance des loyers
La croissance des loyers « prime » tous secteurs confondus pour la période 2025-2029 serait de 2 % par an en moyenne, selon le dernier scénario central d'AEW, en légère baisse par rapport aux 2,1 % attendus en septembre 2024. Le secteur résidentiel arrive en première place, avec une croissance des loyers « prime » supérieure à la moyenne des autres secteurs, estimée à 3,1 % par an, en raison d'une révision à la baisse de l'offre de logements neufs, qui devrait amplifier les déséquilibres existants.
La croissance des loyers « prime » tous secteurs confondus varie de 1,7 % par an dans le scénario pessimiste à 2,2 % par an dans le scénario optimiste. Les centres commerciaux et les commerces de pieds d’immeubles afficheraient une croissance des loyers de 0,9 % et 1 % par an pour la période 2025-2029, respectivement, dans le scénario central. Les loyers des bureaux « prime » devraient connaître une croissance de plus de 2,6 % par an, en deuxième position. Les loyers secondaires restent sous pression, car de nombreux locataires favorisent les bureaux plus modernes ou mieux situés.
La confiance des investisseurs se renforce et se traduit par un rebond des investissements
Les indicateurs de confiance des sociétés de gestion se sont améliorés en commerces et en bureaux, emboîtant le pas aux secteurs résidentiels et industriels dont la dynamique s’était redressée plus tôt, diminuant ainsi les différences entre les secteurs immobiliers. Cet indice de confiance est historiquement corrélé avec les volumes d’investissement en Europe[2]. Compte tenu de sa récente amélioration, ainsi que des opportunités générées par le réajustement des prix, AEW s’attend à un rebond des investissements, avec une projection annuelle de 200 milliards d’euros d’investissements en Europe en 2025.
[1] Source : “2024 IREI.Q Real Estate Managers Guide”. Le guide, publié annuellement par Institutional Real Estate, Inc., classe les sociétés de gestion en immobilier par valorisation brute des actifs sous gestion (en millions de dollars) au 31 décembre 2023.
[2] Source : Mars/Avril 2025 IPE Real Assets Expectations Indicator survey.
